好运快3是什么型号:以股權轉讓方式轉讓房地產中的土地增值稅問題探析

來源:稅屋 作者:許海美 人氣: 發布時間:2019-04-10
摘要:當前,通過股權轉讓的方式轉讓房地產成為常見的稅收籌劃方式。但在實務中,對于以股權轉讓的方式轉讓房地產是否征收土地增值稅的問題,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關稅法規定在征收管理上的認定尚不明確,多年來一直困擾著實務界和理論界。這...
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好运快3开奖软件 www.gadfp.com   當前,通過股權轉讓的方式轉讓房地產成為常見的稅收籌劃方式。但在實務中,對于以股權轉讓的方式轉讓房地產是否征收土地增值稅的問題,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關稅法規定在征收管理上的認定尚不明確,多年來一直困擾著實務界和理論界。這個問題的模糊性導致各地稅務機關在具體實施中缺乏統一執行標準,也在一定程度上增加了稅務機關自身的執法風險,引起大量的稅企爭議,進而可能引發行政訴訟,因此值得我們予以注意。以下是筆者對這個爭議問題的各方觀點所作的整理,以求綜觀全局,尋求破解之道。

  觀點一:股權交易的實質是變更土地等不動產權利主體,應征土地增值稅。

  該觀點主要有三個方面理由。

  理由一:國家稅務總局2000年發布的《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函[2000]687號,下稱“687號函”)以個別復函的形式明確:對一次性轉讓公司100%的股權,且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物,經研究,對此應按土地增值稅的規定征稅(687號函土地增值稅的征稅對象是企業而不是其股東)。687號函下發后,讓原本明確的法律關系變得復雜起來。實務中,部分地方稅務機關憑此依據擴張土地增值稅的征稅范圍,例如,近期的蘇州工業園區翡翠公司股權轉讓被園區地稅征收高價土地增值稅一案,即是源于687號函。

  理由二:基于實質課稅原則的適用。以轉讓股權名義轉讓房地產行為的實質是不動產權利發生了轉移。當股權向股東之外的人轉讓,特別是全部股權轉讓時,土地等不動產權利雖然形式上仍在公司名下,但公司整體資產實際上已經易主,作為公司整體資產一部分的土地等不動產實質上變更了權利主體。

  理由三:規避了法律強制性規定?!?a href="//www.gadfp.com/article/d8/69700.html">中華人民共和國公司法》第二十條有“刺破公司面紗”從而直接追究股東責任的規定。當公司的主要財產表現為土地使用權及其附著物等不動產權利時,公司全部股權的轉讓,其形式上雖為股權交易,土地及其附著物等不動產權利人的名義雖然也未發生變化,但審查交易行為可以認定當事人交易對象的實質是土地及其附著物等不動產權利。這種行為實為公司股東“濫用公司法人獨立地位”以損害國家利益和破壞社會經濟秩序,故應參照“刺破公司面紗”法理認定交易的實質,并適用有關稅收管理的法律。

  觀點二:股權轉讓行為不能成為土地增值稅的課稅對象,因此不應征收土地增值稅。

  該觀點也主要有三個方面理由。

  理由一:應當遵循股權轉讓性質?!?a href="//www.gadfp.com/article/d8/69700.html">中華人民共和國公司法》第三條規定,公司是企業法人,有獨立的法人財產,享有法人財產權。公司名下的土地使用權及其附著物屬于公司財產,股東發生變化,但公司本身作為獨立核算的經濟實體仍然存在,獨立法人資格并未取消。公司的法人財產權未發生變化,公司以其財產對外承擔的責任也未發生變化。因此,股權轉讓并不直接導致公司土地等法人財產權的轉讓。

  理由二:應當遵循稅收法定原則。新修正的《中華人民共和國公司法》第八條專門增設一項作為第六項:稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度只能制定法律。由此稅收法定原則在稅收立法中得到了進一步確認和完善。

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定:“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應依照本條例繳納土地增值稅。”所以,股權轉讓行為中,其產權人在股權轉讓前后并未發生變動,應不屬于《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定的征稅范圍。687號函作為國家稅務總局頒布的部門規范性文件,明顯不合理地擴大了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》對納稅義務人和征稅范圍的界定,將“轉讓房地產的行為”擴大為“企業股權轉讓行為”,合法性依據不足,值得商榷。

  理由三:應當遵循稅法適用原則。687號函應該說只是個案批復,不是規范性文件。批復只是針對特定的人或事,沒有普遍適用性。

  根據《最高人民法院關于印發<關于審理行政案件適用法律規范問題的座談會紀要>的通知》(法[2004]96號)規定,如“下位法以參照、準用等方式擴大或者限縮上位法規定的義務或者義務主體的范圍、性質或者條件”,則下位法不符合上位法,人民法院原則上應當適用上位法。在此情況下,687號函作為部門規范性文件,不得違背其上位法《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定。如稅務機關依據687號函的規定對股權轉讓行為征收土地增值稅,不僅損害了納稅人的合法權益,也同時增加了稅務機關的執法風險。

  綜上所述,房地產交易行為涉及的稅種一般有增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅等,而股權轉讓行為,一般只涉及所得稅、印花稅等。在實施股權轉讓方式的過程中,如房地產價值占公司凈資產的比例較大,企業應當注意到土地增值稅的涉稅風險,并通過適當的納稅籌劃方式避免此種風險的發生。

  以下提供的稅收籌劃方法僅供參考。本文對土地增值稅的稅收籌劃方式做簡單表述:

  1、針對687號函,股東們可以分期分批分別轉讓各自的股權,這樣股權轉讓人僅涉及所得稅和印花稅,無須繳納土地增值稅。

  2、投資者以房地產投資入股房地產開發企業,應在原值或者公允價值未發生增值的情況下盡快出資,這樣出資的房地產本身也未發生多少增值,土地增值稅的計稅依據會相應較低。

  3、被投資企業再次轉讓房地產的,則可以采取企業分立、股權轉讓等方式從而享受暫免征收土地增值稅的稅收優惠。

  法條鏈接:

  《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函[2000]687號

  廣西壯族自治區地方稅務局:

  你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》(桂地稅報[2000]32號)收悉。

  鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業有限公司100%的股權,且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物,經研究,對此應按土地增值稅的規定征稅。